周胜飞

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合同纠纷

房屋买卖合同抵押借款惹上纠纷

来源:青岛知名律师   网址:http://www.zmqdlaw.com/   时间:2017/2/2 14:11:56

  5月8日,江西省铜鼓县人民法院对一起房屋买卖合同纠纷一案作出判决,判处被告张某、蔡某在本判决生效后三十日内归还原告卢某、李某借款100000元并支付此款自2012年5月2日起至判决确定的还款之日止的借款利息,利息按照年利率24%(年利率6%×4=24%)计算;以及借款330000元。

  经法院审理查明:被告张某、蔡某系铜鼓县村民,后移民迁至铜鼓县温泉镇温泉村万家组。2010年被告张某、蔡某在温泉镇兴建了四层砖混结构住房,补办了集体土地宅基地使用权审批手续,并办理了房屋所有权证。

  2012年5月2日被告张某拟向原告卢某借钱,以其住房作担保,但原告卢某不同意借款。后双方协商由被告张某、蔡某将其住房作价450000元卖给原告,并由在场人曾东发起草了一份《房屋买卖协议》,两原告和两被告在该协议上签了字。

  该协议内容有“甲方现有房屋三层三套,现决定全部出售给乙方,具体协议如下:

  一、标的物:甲方拥有的位于铜鼓县温泉镇房屋共三层三套,包括附属车库一间。

  二、价格:肆拾伍万元,支付方式,因甲方手续不齐全又急需资金,先以借支形式收取房款。

  三、预付款:乙方先预付购房款壹拾万元。

  四、甲方得在6—10天内腾房、交房。

  五、退款:甲方如在6—10天内将购房预付款全部退回乙方,本协议立即终止。

  六、房屋所有权转移时间:如未发生第五条退款事由,该房屋所有权在约定的交房期后第三天转移归乙方所有,甲方得立即协助乙方办理房屋产权变更登记过户或上户手续。……”等内容。

  协议签订后,原告即交付100000元现金给两被告,两被告向两原告出具了一张借条,借条内容为:“今借到卢某、李某夫妇的人民币壹拾万元整。借期定6—10个月,每月支付利息肆仟元整。付利息方式为每月2日支付借款人:张某蔡某2012年5月2日”。5月11日至9月13日之间,两被告先后在两原告借330000元,分别都出具了借条。在原、被告合同履行过程中,被告并未按约将该房产交付两原告。

  2012年12月初,两被告通过一个姓卢的人找到第三人,要求将其住房过户到第三人名下,承诺支付好处费给第三人,第三人表示同意。12月7日,两被告与第三人签订了一份《房屋买卖合同》,合同内容为将原、被告诉争的房产作价300000元卖给第三人。但第三人并未实际支付购房款。12月14日,两被告委托他人协助第三人在铜鼓县房产部门办理了房产过户手续,将该房产过户到第三人名下。两被告的委托人将该房产证带走,并支付了5000元好处费给第三人。

  在案件审理过程中,原告申请本院对已过户至第三人的诉争房产采取保全措施,本院审查后,依法对该房产采取了冻结该房产转让、抵押的保全手续。

  另查明,2012年7月6日起,六个月至一年(含一年)金融机构人民币贷款基准利率为6%(年利率)。

  经法院审理认为:被告张某、蔡某向原告卢某、李某借款,并以其住房担保,原告卢某担心担保无效,故不同意借款。后双方协商以两被告卖房给两原告的形式向原告借款,双方真实的意思表示均不是买卖房屋,而是借款,故在双方合同中有“甲方如在6—10天内将购房预付款全部退回乙方,本协议立即终止”的约定。

  由此可见,原告卢某、李某与被告张某、蔡某于2012年5月2日签订的《房屋买卖协议》,形式上是房屋买卖合同,实质上是借款合同,故两被告未将房屋交付两原告,两原告也未及时主张要求交房。被告张某、蔡某房屋的土地性质是农村集体土地。

  根据《城市房地产管理法》中“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”和《土地管理法》中“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定,原告卢某、李某与被告张某、蔡某的《房屋买卖协议》,违反法律禁止性规定,应当认定为无效。两被告以卖房形式向原告借款,《房屋买卖协议》无效,两被告应当归还两原告借款。因此两原告要求两被告归还借款430000元的诉讼请求,于法有据,应予支持。法院遂依法作出以上判决。

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